Cosa significa condominio parziale e come funziona?

Pubblicato il 8 Gennaio 2021 alle 13:18 Autore: Claudio Garau
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 Cosa significa condominio parziale e come funziona

Il diritto condominiale è foriero di questioni pratiche e molteplici sfaccettature che hanno a che fare con i rapporti tra condomini e tra questi e l’amministratore di condominio. Ed è fatto anche di espressioni del gergo, ovvero termini tecnici che vanno conosciuti per comprendere al meglio come comportarsi nelle situazioni pratiche che possono presentarsi. Tra queste espressioni, vogliamo qui chiarire il significato del cosiddetto condominio parziale: di che si tratta? perchè è utile sapere che cosa significa? Vediamolo.

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Condominio parziale: che cos’è di preciso?

Dare una definizione di condominio parziale non è operazione complicata: altro non è che quel bene, area o servizio (come ad esempio le scale, l’ascensore, il tetto ecc.) che è destinato alla fruizione o al godimento, in maniera esclusiva, soltanto di una parte dell’edificio in condominio, in ragione delle sue caratteristiche strutturali e funzionali. In buona sostanza, l’area o servizio in questione non serve tutti i condomini, ma soltanto parte di essi.

Detto in altri termini, è come una sorta di condominio dentro un condominio più grande: la contitolarità dei beni è quindi assegnata esclusivamente ad alcuni condomini, ma non a tutti. Solo i primi concorreranno al pagamento delle spese collegate, giacchè i condomini che restano fuori dal condominio parziale, non debbono – come logica impone – versare alcunchè.

Giuridicamente, il condominio parziale sorge in automatico, senza dover redigere alcun atto costitutivo che lo preveda. Infatti, esso – come detto – rileva laddove si verifichi l’assenza di contitolarità di tutti i condomini su uno o più beni riconducibili al caseggiato (ad es. ascensore o scale). Detta assenza è appunto dovuta alle caratteristiche strutturali e funzionali della costruzione con condominio e soltanto ciò basta a configurare il condominio parziale.

Che cosa consegue al condominio parziale?

A questo punto ci si potrebbe domandare che cosa succede in caso di condominio parziale, ovvero quali regole ed indicazioni seguire, in ragione di questa particolare caratteristica dell’edificio abitato da una pluralità di proprietari ed eventuali inquilini.

Ebbene, anzitutto, il condominio parziale non ha un proprio amministratore, ma fa riferimento in ogni caso dell’amministratore dell’intero condominio. Inoltre, come anticipato, i costi di gestione e manutenzione dei beni inclusi nel condominio parziale sono sostenuti dai soli condomini che ne effettivamente ne ottengono una qualche utilità e non da tutti gli altri. Pensiamo ad esempio al condominio con più scale e un ascensore per scala: chi ha l’appartamento in una certa scala, dovrà sostenere i costi dell’ascensore della scala, ma non quelli dell’ascensore di un’altra scala del caseggiato. La ripartizione delle spese avviene insomma soltanto tra chi ne trae utilità e secondo la regola dei millesimi.

Inoltre – come logica impone – le decisioni in assemblea condominiale sono prese in base alle maggioranze fissate dal Codice civile, ma tenendo conto esclusivamente dei condomini che vengono, di fatto, serviti dai beni in oggetto, laddove questi ultimi siano argomento di delibera. Restano fuori da decisioni e voti tutti gli altri condomini.

Come funziona la responsabilità per danni in questi casi?

Contrariamente a quanto si potrebbe pensare, la responsabilità per danni legati all’uso dei beni del condominio parziale, non ricade solo su chi partecipa al condominio parziale, ma su tutto il condominio. Ciò in quanto il condominio parziale non è legittimato in modo passivo, ossia non può essere citato in giudizio per danni, in via autonoma. Pertanto, sarà direttamente coinvolto l’amministratore di condominio. E d’altronde a detto orientamento si rifà costante giurisprudenza e svariate sentenze.

Rimarchiamolo nuovamente: nel Codice civile non compare una definizione di condominio parziale, perciò si usa dire che esso ricorre ‘ex lege’ nei casi in cui un certo bene può essere sfruttato soltanto da una parte delle persone che abitano nello stabile.

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In dettaglio, è proprio dalla struttura ex art. art 1123 Codice civile che si evince tale costruzione giuridica, laddove in tema di “ripartizione delle spese” in ipotesi di interventi di manutenzione, si sottolinea che tutti i condomini devono concorrere alle spese in base alle tabelle millesimali, in percentuale e proporzione ai millesimi di proprietà di riferimento. Sulle spese pertanto consegue che alcune parti condominiali, non comuni a tutti ma ad un esclusivo gruppo circoscritto di condomini, comporteranno costi suddivisi tra coloro che ne traggono una qualche utilità. Come detto sopra, e come acclarato anche dalla Cassazione alcuni anni fa, si verifica una sorta di ‘assemblea nell’assemblea’ per la quale soltanto i proprietari interessati dal condominio parziale, avranno voce in capitolo.

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L'autore: Claudio Garau

Laureato in Legge presso l'Università degli Studi di Genova e esperto di tematiche giuridiche legate all'attualità. Cura l'area Diritto per Termometro Politico.
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